Comment investir dans l’immobilier à travers une SCI ?
10/01/2025
La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie d'investissement immobilier prisée, offrant flexibilité et avantages fiscaux, surtout dans une région dynamique comme Lille. Cet article vise à détailler les spécificités de la SCI, en soulignant ses avantages, ses inconvénients, et les étapes pour la mettre en place, afin de vous aider à déterminer si c'est la bonne stratégie pour vos projets immobiliers.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une forme de société civile ayant pour objet la propriété immobilière. Elle permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, facilitant ainsi la gestion et la transmission de ces biens. Ce type de société est régulé par le Code civil français et offre une grande souplesse dans sa gestion et son organisation, ce qui en fait un outil d'investissement et de transmission patrimoniale particulièrement adapté et fortement utilisé.
Avantages d'acheter via une SCI
Acheter un bien immobilier via une SCI offre plusieurs avantages, tant sur le plan de la gestion du patrimoine que de la fiscalité et de la transmission. Voici les principaux bénéfices :
- Gestion et Transmission Simplifiée du Patrimoine : La SCI permet une gestion souple et une transmission plus aisée du patrimoine immobilier entre les associés. C'est particulièrement utile pour éviter les difficultés liées à l’indivision (partage entre l’ensemble des héritiers), en définissant clairement les parts de chacun et en facilitant la transmission due aux héritiers ou à d'autres associés.
- Protection du Patrimoine Personnel : En constituant une SCI, les biens immobiliers détenus par la société sont séparés du patrimoine personnel des associés. Cela signifie que, en cas de dettes, les créanciers de la société ne peuvent s'adresser qu'au patrimoine de la SCI et non à celui des associés, à moins que ces derniers n'aient fourni des garanties personnelles.
- Optimisation fiscale : La SCI offre une certaine flexibilité fiscale, notamment la possibilité de choisir entre l'imposition des bénéfices à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette flexibilité peut permettre une gestion fiscale optimisée selon la situation financière des associés et les objectifs de la SCI.
- Facilité de Financement : Acquérir un bien immobilier à travers une SCI peut également faciliter l'accès au financement. Les banques peuvent considérer la capacité de remboursement de la SCI dans son ensemble, prenant en compte les apports de tous les associés, ce qui peut faciliter l'obtention de prêts plus importants ou à des conditions plus avantageuses.
- Adaptabilité et Souplesse : La SCI permet une grande souplesse dans la gestion et l'organisation de la propriété immobilière. Les associés peuvent rédiger les statuts de la SCI de manière à préciser les règles de gestion de la société, la répartition des bénéfices, les conditions de cession des parts sociales, et d'autres aspects importants selon leurs besoins et objectifs spécifiques.
Inconvénients et Précautions
Par ailleurs, acheter en SCI présente aussi des inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant de s'engager, tels que :
- Complexité et Coût de Création et de Gestion : La mise en place d'une SCI nécessite un certain formalisme, incluant la rédaction de statuts, l'enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et potentiellement l'assistance d'un professionnel (notaire, avocat). Ces démarches peuvent ainsi entraîner des coûts initiaux conséquents. Par ailleurs, d’autres coûts de gestion sont à prendre en compte tels que les frais de comptabilité, les coûts liés à l'obligation de tenue d'une assemblée générale annuelle, et d'autres dépenses administratives.
- Imposition des Plus-values et des Revenus : Lorsque la SCI est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers sont imposées au nom des associés, souvent à un taux élevé. De plus, les loyers perçus sont ajoutés aux revenus globaux des associés, ce qui peut entraîner une augmentation de leur taux d'imposition marginal.
- Responsabilité des Associés : Même si la SCI offre une protection du patrimoine personnel à ses associés, ces derniers restent indéfiniment responsables des dettes sociales à hauteur de leurs apports dans le capital social. Cette responsabilité peut s'avérer plus lourde en cas de difficultés financières de la SCI.
- Rigidité dans la Transmission des Parts : Bien que la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, la cession de parts sociales à des tiers peut s'avérer plus complexe en raison de la nécessité de l'accord des autres associés, selon les dispositions statutaires de la SCI.
Comment Créer une SCI : Étapes et Conseils
La création d'une SCI doit respecter des conditions précises et une réglementation rigoureuse. Voici les étapes clés à suivre pour établir une SCI et profiter pleinement de ses avantages :
- Définir le projet et ses objectifs, cela inclut d’identifier les raisons et de déterminer les biens visés
- Rédiger les statuts avec les associés choisis pour déterminer les droits et obligations des associés, la répartition des parts et des bénéfices mais aussi les modalités de prise de décisions
- Immatriculer la SCI en déposant un dossier au greffe du Tribunal de commerce puis obtenir un numéro de SIRET auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales du département où se situe le siège social de la SCI
- Ouvrir un compte bancaire dédié au nom de la SCI et y déposer les apports au capital social des différents associés
- S’occuper des formalités administratives entre autres auprès des services fiscaux
- Lancer le fonctionnement de la SCI avec une première assemblée générale pour prendre les premières décisions puis démarrer les activités de la SCI
Comparatif SCI à l'IS VS la SCI à l'IR
Le choix entre l'IS et l'IR dépend des objectifs fiscaux et patrimoniaux des associés. La SCI à l'IR est souvent choisie pour des biens destinés à la location, permettant aux associés d'être imposés sur leur part des bénéfices comme s'ils étaient propriétaires directs. La SCI à l'IS peut être avantageuse pour les sociétés ayant des bénéfices importants à réinvestir.
Voici un tableau récapitulatif des principales différences entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR :
| Critères | SCI à l'IS | SCI à l'IR |
| Base d'imposition | Bénéfices réels | Revenus fonciers pour les associés |
| Taux d'imposition | Taux fixe (15% jusqu'à 38 120 € de bénéfices, puis 28% au-delà pour 2020) | Barème progressif de l'impôt sur le revenu |
| Amortissement du bien | Possible, ce qui permet de réduire l'assiette fiscale | Non déductible |
| Distribution de dividendes | Imposition des dividendes chez les associés (prélèvements sociaux + flat taxe ou barème progressif de l'IR) | Les bénéfices sont directement imposés au niveau des associés comme revenus fonciers |
| Cession des parts | Plus-value des sociétés, potentiellement soumise à l'IS | Imposition des plus-values immobilières avec abattements pour durer de détention |
| Transmission du patrimoine | Possible d'optimiser la transmission grâce à la valorisation des parts | Transmission des parts soumise aux droits de donation ou de succession selon le barème des droits de mutation |
Conclusion : Est-ce la Bonne Option pour Vous ?
Investir dans l'immobilier via une SCI à Lille offre des avantages considérables en termes de gestion patrimoniale, de transmission, et d'optimisation fiscale. Toutefois, la décision de créer une SCI doit être mûrement réfléchie, en tenant compte des objectifs patrimoniaux, des contraintes administratives et des coûts associés. MAV Immobilier, avec son expertise régionale et sa connaissance approfondie des dispositifs d'investissement, est à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la réalisation de votre projet immobilier en SCI.