14/04/2022

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Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier ?

Pour savoir si le bien immobilier convoité constitue un bon placement et est suffisamment rentable, mieux vaut s’assurer du rendement de votre investissement locatif. Méthode de calcul et conseils. 

Qu'est-ce que la rentabilité locative

La rentabilité d’un bien immobilier est le rapport entre son prix de revient et ses revenus annuels nets potentiels. Il permet notamment d’évaluer votre placement et de savoir s’il vous rapporte plus qu’un autre.

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

La rentabilité d’un bien se calcule de la manière suivante :

Loyer annuel net / prix de revient de l’immeuble x 100

Pour connaître le prix de revient de votre bien, vous devez ajouter à votre prix d’acquisition net vendeur les montants suivants :

- Honoraires d’agence
- Frais d’acte (de notaire) environ 8%
- Frais de banque
- Les travaux

Pour connaître votre loyer annuel net, vous devez soustraire de vos loyers hors charges, les montants suivants :

- La taxe foncière
- Les charges de copropriété

Voici un exemple :

Vous achetez un appartement 100 000€, et vous réglez :

- 6 000€ d’honoraires d’agence
- 8 000€ de frais d’actes
- 16 000€ de travaux

Soit 130 000€ au total. 

Votre loyer mensuel HC potentiel est de 800€ par mois soit 9600€ HC, vous devez soustraire :

- La taxe foncière : 1000€
- Charge de copropriété : 1000€ par an

Soit un revenu potentiel net de charges à 7600€.

Nous pouvons maintenant procéder au calcul de la rentabilité nette de charges :

(7600€ / 130 000€) x 100 = 5,8%

Enfin, si vous souhaitez connaître la rentabilité nette d’impôts (qui varie selon votre situation), vous devrez également déduire le montant d’impôts et de CSG que vos loyers ont entraîné. 

Les facteurs qui peuvent impacter la rentabilité immobilière

Il existe d’autres facteurs à prendre en considération pour vous assurer de la rentabilité de votre placement immobilier : 

- Votre niveau de fiscalité

Sachez corréler vos investissements par rapport à votre fiscalité : plus votre TMI (tranche marginale d’imposition) est importante et plus vous devez adapter votre investissement, voire acheter dans le cadre d’une société plutôt qu’en nom propre par exemple…

- La plus (ou moins) value

En effet, si vous achetez un bien avec une rentabilité de 10 % mais que vous le vendez 10 ans plus tard avec une moins value de 50 000€, l’opération sera forcément moins rentable que si vous achetez un bien à 8% avec une plus value de 50 000€

Votre projet doit donc être bien ficelé et vous devez savoir si vous acheter pour conserver ou revendre un jour le bien, et analyser le potentiel gain (ou perte) en cas de revente

- Les m2

Enfin, ne vous basez pas uniquement sur la rentabilité ! Vérifier le prix au m² qui doit rester cohérent et en phase avec les prix du marché. 

Si la rentabilité peut être impactée (à la hausse, comme à la baisse) par de nombreux facteurs, nous vous conseillons de vous rapprocher d’une équipe de professionnels comme celle de l’agence Mavimmobilier afin de faire un bon investissement immobilier et de vérifier vos calculs.